Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego od developera

Zauważalnym się stało, że rynek deweloperski potrzebuje regulacji, a jego klienci ochrony, na co wskazał także Trybunał Konstytucyjny w swym postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 2 sierpnia 2010 roku (OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań.

Ustawa deweloperska

Celem ochrony drobnych inwestorów ustawodawca wprowadził więc do porządku prawnego ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tj. z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468), która zaczęła obowiązywać z dniem 29 kwietnia 2012 roku. Zwyczajowo zwana „ustawą deweloperską” wypełniła wątpliwości pojawiające się w praktyce w przedmiocie działalności deweloperskiej. Pomimo jednak kilkuletniego istnienia tej ustawy w obrocie prawnym, wciąż budzi ona wiele pytań, a do tego nie wszystkie jej postanowienia stosowane są na co dzień, warto więc przybliżyć te regulacje.

Ustawa deweloperska reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska zawarta powinna zostać pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Zwrócić należy jednak uwagę, że choć wiele dalszych przepisów ustawy reguluje wymagane elementy umowy deweloperskiej, to jednak jak każda prawnie umowa cywilna, zawiera ona też szeroki margines swobody, pozwalający stronom na jej indywidualne ukształtowanie.

Mówiąc o stronach umowy należy jednak zwrócić uwagę, że ochroną przez ustawę deweloperską zostały objęte tylko osoby fizyczne. Osoba prawna nabywająca lokal od dewelopera czyni to na zasadach ogólnych. Z drugiej jednak strony szeroka jest definicja dewelopera, którym jest każdy przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Taka szeroka i przedmiotowa definicja obejmuje zatem z mocy prawa każdy podmiot zajmujący się zawodowo wznoszeniem budynków mieszkaniowych, niezależnie od ich formy prawnej, statusu czy wpisania do jakiegokolwiek rejestru.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wielokrotnie pojawiały się wątpliwości czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną. W związku z licznymi wątpliwościami stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lipca 2013 roku, sygn. II CSK 575/12, wskazujące na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz konsekwencje ich zawarcia.

Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.

Ponadto, przy umowie deweloperskiej okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umową przyrzeczoną jest wyjątkowo długi z uwagi na fakt, iż dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, a dopiero ma zostać wybudowana. Strony umowy, a więc deweloper i kupujący, zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta kupującego.

Co musimy wiedzieć zanim podpiszemy umowę deweloperską

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapoznać się z prospektem informacyjnym. Jest to dokument obowiązkowo sporządzany przez dewelopera dla każdej inwestycji mieszkaniowej. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać istotne informacje, takie jak:

• dane identyfikacyjne firmy deweloperskiej,
• opisane i udokumentowane przykłady wcześniej zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych,
• szczegółowe informacje dotyczące gruntu,
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
• termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
• opis osiedla (liczba budynków i ich rozmieszczenie, ilość miejsc parkingowych),
• sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
• harmonogram prac budowlanych,
• zasady ewentualnej zmiany ceny,
• informacje o bankowym rachunku powierniczym, służącym do gromadzenia środków nabywcy,
• warunki odstąpienia od umowy,
• szczegółowe parametry kupowanego mieszkania (metraż, cena m2, standard, usytuowanie lokalu, układ pomieszczeń, dostępne media).

Do prospektu dołączany jest rzut kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej. Deweloper przed podpisaniem umowy ma obowiązek bezpłatnie przekazać prospekt kupującemu.

Kupujący ma również prawo do zapoznania się z sytuacją prawno-finansową dewelopera i realizowanego projektu mieszkaniowego za pośrednictwem następujących dokumentów:

• odpisu z księgi wieczystej działki, na której ma powstać osiedle lub dom,
• kopii pozwolenia na budowę,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• kopii aktualnego odpisu z KRS lub zaświadczenia o wpisie firmy do ewidencji działalności gospodarczej
• sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata.

Najważniejsze zapisy umowy deweloperskiej

Większość danych zawartych w umowie pokrywa się z zapisami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z ustawą deweloperską umowa powinna zawierać przede wszystkim:

• dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
• cenę mieszkania lub domu,
• informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja mieszkaniowa,
• informację o usytuowaniu domu lub bloku mieszkaniowego w obrębie działki oraz o położeniu mieszkania w budynku wielorodzinnym,
• określenie cech, parametrów technicznych mieszkania oraz standardu prac wykończeniowych,
• określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania,
• harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
• informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (numer rachunku, zasady dysponowania zgromadzonymi na nim środkami, koszty obsługi rachunku),
• informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile deweloper oferuje taką formę ochrony),
• numer pozwolenia na budowę,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
• określenie wysokości kar umownych i odsetek,
• informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania,
• oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu,
• informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (o ile takie obciążenie istnieje),
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na kupującego.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Co istotne, nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od dnia jej podpisania, jeżeli:

• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji określonych w ustawie,
• zapisy umowy nie są zgodne z informacjami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym,
• deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego,
• prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich informacji opisanych we wzorcu, stanowiącym załącznik do ustawy deweloperskiej,
• deweloper nie będzie mógł przenieść prawa własności na nabywcę w terminie podanym w umowie.

Prawo odstąpienia od umowy przysługuje również deweloperowi, zwłaszcza w sytuacji, gdy:

• kupujący, pomimo wezwań, nie przekazuje w terminach określonych w umowie środków pieniężnych na zakup mieszkania,
• nabywca, pomimo dwukrotnego pisemnego wezwania, nie przystąpił do odbioru mieszkania lub nie stawił się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Jak upewnić się, czy umowa deweloperska jest prawidłowo skonstruowana i nie zawiera klauzul niedozwolonych

Jeśli nabywca chce być pewnym, że w umowie nie ma żadnych pułapek ani zakazanych zapisów, przed podpisaniem dokumentu powinien skonsultować jego projekt z prawnikiem, który pomoże też zweryfikować dane dotyczące dewelopera oraz całego przedsięwzięcia mieszkaniowego. Taka konsultacja pozwoli poszerzyć wiedzę na temat poprawności umowy. Jeśli nawet okaże się, że nie wszystkie jej punkty są jasne i prawidłowo ujęte, to będzie jeszcze czas na ich zmianę. Deweloperzy są zwykle otwarci na negocjacje niektórych spornych punktów umowy.

Można również sprawdzić, czy w umowie nie ma tzw. klauzul niedozwolonych. Rejestr tego typu postanowień umieszczanych przez deweloperów w umowach jest dostępny na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponieważ jednak klauzul dotyczących rynku nieruchomości jest tam opublikowanych aż kilkaset, podczas analizy umowy pod tym względem lepiej skorzystać z pomocy prawnika.

Tylko uważna analiza umowy deweloperskiej zgodnej z ustawą deweloperską oraz asysta prawna pozwolą sprawnie i bezpiecznie przejść przez skomplikowaną procedurę nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera.