Ochrona praw wspólnot mieszkaniowych

Czy deweloperzy mogą wykorzystywać wspólnoty mieszkaniowe do własnych celów? 

W procesie powstawania wspólnot mieszkaniowych często kluczową rolę odgrywają deweloperzy. To do nich zwykle należy nowopowstała nieruchomość i to deweloperzy decydują, po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, w jakiej kolejności i w jakim terminie nabywcy mieszkań będą mogli objąć swoją własność. To daje już na wstępie pole do kontrolowania procesu powstawania wspólnoty mieszkaniowej i podejmowania przez nią istotnych decyzji. Przy wyodrębnianiu lokali możliwe jest ustanowienie zarządcy nieruchomości, pełniącego obowiązki zarządu wspólnoty na zasadach określonych w kodeksie cywilnym przed dokonaniem jego oficjalnego wyboru w toku zebrania właścicieli. Zatem naturalnie, do dewelopera należy wybór i ustanowienie osoby zarządcy. Taki zarządca ma możliwość zawierania umów w imieniu wspólnoty, między innymi na administrowanie nieruchomością czy na zawarcie umów na dostawę usług koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej. Problemy często pojawiają się jednak, gdy zarządca kieruje się w wyborze kontrahentów bardziej korzyścią dewelopera lub spółek z nim powiązanych niż obiektywnym interesem wspólnoty mieszkaniowej. 

Jakie możliwości mają właściciele lokali jeżeli są niezadowoleni z ustanowionego zarządcy? 

Właściciele nieruchomości mogą podjąć na zebraniu uchwałę od odwołaniu zarządcy i powołaniu nowego, wybranego przez siebie, zarządu. Muszą jednak dysponować większością na zebraniu właścicieli lokali. W przypadku zawierania przez zarząd umów o znaczeniu gospodarczym dla wspólnoty, wymagana jest uchwała właścicieli lokali, co ogranicza możliwości ewentualnych nadużyć. Uchwały zapadają większością głosów, liczoną – co do zasady – na podstawie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest jednak podjęcie uchwały o pociągnięciu do odpowiedzialności finansowej poprzedniego zarządcy bądź zarządu wspólnoty, w przypadku ujawnienia nadużyć w rozporządzaniu majątkiem wspólnoty. 

Co dzieje się w przypadkach, gdy to deweloper lub inny podmiot ma większość udziałów w nieruchomości? Czy pojedynczy właściciel dysponuje narzędziami do blokowania niekorzystnych uchwał? 

Coraz częściej mamy do czynienia z nieruchomościami, w których więcej lokali sprzedawanych jest na rzecz jednego inwestora. W takich sytuacjach nierzadko mamy do czynienia z konfliktami pomiędzy interesami właścicieli traktujących lokale jako przedmiot okresowego najmu, a pojedynczymi właścicielami – osobami fizycznymi, dla których mieszkanie jest ośrodkiem ich interesów życiowych.  

Prawo przewiduje narzędzia do ochrony interesów mniejszościowych właścicieli, poprzez możliwość odstąpienia od zasady liczenia większości głosów na podstawie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, na rzecz zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Taka zasada może być wprowadzona umową bądź uchwałą wspólnoty, może być również wprowadzona na żądanie właścicieli, których łączna wartość udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi przynajmniej 20% (1/5 całości). Taka mniejszość może również żądać zwołania zebrania wspólnoty i procedowania na nim treści konkretnych uchwał. 

Co w przypadku, jeżeli niekorzystna uchwała została już podjęta? Czy właściciel może się przed nią bronić? 

Jeżeli podjęta przez wspólnotę uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bądź też interesy właściciela, może być zaskarżona do sądu w drodze powództwa o uchylenie uchwały.  

Wymieniony wyżej katalog nieprawidłowości jest bardzo szeroki: mogą one dotyczyć zarówno samej treści uchwały, jak i nieprawidłowego sposobu jej podejmowania. Natomiast podstawową zasadą, którą kierują się sądy przy orzekaniu o uchyleniu uchwał, jest to, że niedozwolone jest nieproporcjonalne różnicowanie pozycji poszczególnych właścicieli lokali. Jedynym wyjątkiem są tutaj lokale użytkowe, jeżeli korzystanie z nich w widoczny sposób generuje większe nakłady finansowe wspólnoty. 

Przy decydowaniu się na wniesienie powództwa o uchyleniu uchwały trzeba pamiętać, aby wnieść także o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwał do czasu uzyskania rozstrzygnięcia w sprawie. W przeciwnym wypadku, pomimo wniesienia powództwa, uchwały będą natychmiast wykonalne, co jest szczególnie uciążliwe np. w przypadku nałożenia na właściciela obowiązku uiszczania wygórowanych opłat na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.  

Co w praktyce oznacza „nieprawidłowy sposób podejmowania uchwał” przez wspólnotę? 

Proces zwoływania zebrań oraz podejmowania uchwał jest dość sformalizowany. Przepisy ustawy o własności lokali przewidują między innymi, że właściciele powinni być powiadomieni na piśmie co najmniej tydzień przed planowanym zebraniem o jego dacie i miejscu. W przypadku niepoinformowania właściciela o zebraniu, podjęte uchwały mogą zostać uchylone, gdy właściciel udowodni, że jego nieobecność miała wpływ na treść uchwały. 

Wiele kontrowersji w praktyce rodzi także sposób zbierania głosów. Ustawa przewiduje bowiem, że dozwolone jest zbieranie głosów częściowo podczas zebrania, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, co generuje duże pole do nadużyć.  

Za nieprawidłowy sposób podejmowania uchwały należy także przyjąć taki sposób, w którym zaakceptowano podjęcie uchwały z uwagi na oddanie głosów przez większość liczoną udziałami w nieruchomości wspólnej podczas, gdy we wspólnocie funkcjonuje sposób liczenia głosów według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. 

Co należy doradzić właścicielom, którzy chcą aktywnie monitorować aktywność zarządu wspólnoty bądź zarządcy? 

Na pewno należy przygotować się na aktywny początek roku – wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane przeprowadzić zebranie podsumowujące mijający rok finansowy w pierwszym kwartale nowego roku. Na tym zebraniu podejmowane są m.in. decyzje o zatwierdzeniu działań zarządu za ostatni rok oraz o zatwierdzeniu planu finansowego na kolejny okres. Właściciel lokalu jest uprawniony do przekazania mu szczegółowych treści uchwał przed zebraniem w taki sposób, by mógł się z nimi zapoznać i je przeanalizować we własnym zakresie.  

Należy również pamiętać, że w przypadku podjęcia na zebraniu krzywdzących dla właściciela decyzji, wiąże go 6-tygodniowy termin do wniesienia ewentualnego powództwa o uchylenie uchwał.