W lipcu bieżącego roku weszła w życie tzw. ustawa o jawności cen mieszkań. Konkretnie jest to nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nakłada na sprzedawców lokali z rynku pierwotnego nowe obowiązki informacyjne związane z publikowaniem cen. W praktyce oznacza to również dodatkowe obowiązki dla deweloperów. Obejmują one dostosowanie procesów sprzedaży do wymogów, jakie wprowadza m.in jawność cen.
Przepisy przewidują konkretne terminy, a także surowe sankcje finansowe za uchybienia. Dlatego znacząco zmieniają zasady komunikacji z klientami. W związku z tym warto wiedzieć, co dokładnie się zmienia, kogo dotyczy nowa regulacja oraz jak najlepiej się do niej przygotować. Poniżej przedstawiamy syntezę najistotniejszych zmian wprowadzonych w ramach tzw. „ustawy o jawności cen”.
Ustawa o jawności cen – kogo dotyczy i jaki jest cel?
Nowelizacja ustawy deweloperskiej, nazywana powszechnie ustawą o jawności cen mieszkań wprowadziła szereg istotnych zmian dla rynku pierwotnego. Nowe przepisy obowiązują od 11 lipca 2025 r. Co ważne, nie dotyczą one wyłącznie deweloperów w tradycyjnym rozumieniu. Obowiązki publikowania cen obejmują dwie grupy podmiotów:
- Deweloperów – czyli przedsiębiorców realizujących inwestycje deweloperskie (budujących mieszkania lub domy i sprzedających je konsumentom, czyli nabywcom). Nie ma znaczenia forma prawna ani skala działalności. Nawet jeśli deweloper buduje tylko jeden dom w ramach jednoosobowej działalności, podlega nowym wymogom.
- Innych przedsiębiorców sprzedających nowe mieszkania czy domy. Chodzi o podmioty niebędące deweloperami sensu stricto, które odkupiły od dewelopera gotowy lokal lub dom i odsprzedają konsumentowi.
Innymi słowy, liczy się przedmiot i charakter transakcji, a nie określenie działalności. Jeżeli jakiś podmiot (np. spółka lub jednoosobowy przedsiębiorca) sprzedaje konsumentowi nowo wybudowane mieszkanie lub dom – musi stosować się do ustawy deweloperskiej po nowelizacji.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej, a w tym nowe przepisy zapewniają większą transparentność procesu sprzedaży – kończy się era ukrytych cen ‘na telefon’ czy ofert kierowanych tylko do wybranych klientów. Teraz ceny ofertowe muszą być publicznie dostępne, a jawność cen ma wzmocnić ochronę kupujących i uczciwą konkurencję na rynku.
Nowe obowiązki dla deweloperów w związku z ustawą o jawności cen mieszkań
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 r. wprowadziła cztery kluczowe obowiązki deweloperów związane z jawnością cen nieruchomości. Poniżej przedstawiamy je w przystępnej formie:
Własna strona internetowa z cenami
Deweloper jest zobowiązany prowadzić stronę internetową (identyfikowaną z nim lub jego inwestycją), na której ujawnia ceny wszystkich oferowanych mieszkań i domów. Muszą się tam znaleźć także określone informacje dodatkowe, w tym część ogólna prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji. (Prospekt informacyjny to dokument opisujący szczegóły przedsięwzięcia deweloperskiego – zawiera m.in. dane o deweloperze, pozwoleniach, standardzie budynku i otoczeniu inwestycji. To pomaga kupującym ocenić ofertę). Strona ma być aktualna i łatwo dostępna dla klientów. Co istotne, nie wystarczy ogłoszenie na portalu pośrednika. Musi to być strona firmowa dewelopera lub dedykowana podstrona, jasno z nim powiązana. Deweloper odpowiada za to, by strona zawierała wszystkie wymagane informacje.
Bieżąca aktualizacja cen
Informacje cenowe na stronie muszą być aktualne. Jeśli deweloper zmienia cenę mieszkania lub domu, jest zobowiązany natychmiast ją zaktualizować na stronie internetowej. Dzięki temu klient zawsze widzi aktualną ofertę i nie dochodzi do sytuacji, w której cena w reklamie różni się od ceny proponowanej przy podpisaniu umowy. Ma to na celu zabezpieczenie kupujących przed nagłymi podwyżkami „last minute”. To, gdy klient jest już de facto zdecydowany na zakup.
Co więcej, wprowadzono zasadę „sprzedaży po najkorzystniejszej cenie”. Jeżeli mimo wszystko okaże się, że cena na stronie była niższa niż ta przedstawiona klientowi przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądać sprzedaży po cenie dla niego korzystniejszej. Przykładowo, jeśli na stronie widniała kwota „tylko 550 000 zł”, a w dniu podpisania umowy deweloper wskazuje 600 000 zł, klient może żądać niższej ceny. Dzieje się tak, ponieważ to ta była podana publicznie i jest dla niego korzystniejsza. Deweloperzy muszą zatem poważnie podejść do nowych wymogów. Ich zaniedbanie może wiązać się ze znacznymi kosztami.
Co istotne, w przypadku, gdy cena była kiedyś niższa, ale została prawidłowo podniesiona i kupujący dopiero potem zdecydował się na zakup, nie może on żądać wcześniej obowiązującej, niższej stawki – liczy się cena aktualna w momencie podjęcia decyzji przez klienta.
Jawność cen oznacza koniec chowania kosztów
Dodatkowo ceny nie mogą być ‘pochowane’ w załącznikach lub dopiskach. Na stronie należy wprost pokazać łączne koszty w wartościach brutto (z VAT), co zapewnia pełną jawność cen:
- cenę m² i cenę całkowitą dla każdego mieszkania,
- oddzielnie ceny pomieszczeń przynależnych (np. komórka lokatorska, miejsce – postojowe w hali), jeżeli nie są wliczone w cenę lokalu,
- oddzielnie ceny praw niezbędnych do korzystania (np. udział w drodze dojazdowej, infrastrukturze), jeśli występują i nie są ujęte w cenie głównej,
- inne świadczenia pieniężne należne deweloperowi przy przeniesieniu własności (np. dopłata za wykończenie, dopłata za wyższy standard).
Jeżeli jakiś składnik jest wliczony w cenę łączną, należy to wyraźnie oznaczyć w kwocie mieszkania. W innym przypadku, należy podać jego cenę i zasady nabycia. Klient powinien bez kontaktu z biurem sprzedaży widzieć, ile zapłaci za lokal oraz za każdą przynależność i dodatkowe świadczenie.
Raportowanie do portalu dane.gov.pl
Nowe prawo nakłada na deweloperów obowiązek codziennego przekazywania informacji o cenach do publicznego portalu danych (dane.gov.pl). Zatem każdego dnia, nawet w weekendy i święta, obowiązki deweloperów obejmują przesyłanie zestawienia ze wskazanymi informacjami do Ministra Cyfryzacji. Celem jest zaktualizowanie swoich ofert w portalu. Dane te obejmują ceny ofertowe oraz inne informacje wskazane w ustawie, takie jak te z części ogólnej prospektu.
W praktyce oznacza to konieczność przygotowania odpowiedniego rozwiązania technicznego. Może to być np. integracja strony sprzedażowej z API portalu danych lub ręczne raportowanie przez udostępnione formularze.
Celem jest, aby państwo gromadziło i publikowało aktualne ceny mieszkań, co pozwoli na analizę rynku i zwiększenie przejrzystości. Dzięki temu realizowana jest pełna jawność cen, która wzmacnia ochronę kupujących i uczciwą konkurencję na rynku.
Informacja o stronie w reklamach
Każda reklama, ogłoszenie czy oferta sprzedaży mieszkania lub domu musi zawierać adres strony internetowej dewelopera z pełnymi danymi. Koniec z hasłami kuszącymi ceną „od…”, ale bez wskazywania, ile faktycznie kosztuje prezentowane mieszkanie. Teraz potencjalny klient, przeglądając ofertę, ma mieć wprost wskazane wszystkie ceny oraz dostęp do szczegółów inwestycji.
Dla deweloperów i pośredników oznacza to konieczność dodawania odpowiednich adnotacji we wszystkich materiałach marketingowych. Tyczy się to wszystkich form reklamy – od portali ogłoszeniowych, przez media społecznościowe, po tradycyjne ulotki i biura sprzedaży.
Sankcje za nieprzestrzeganie przepisów ustawy o jawności cen mieszkań
Obowiązki deweloperów wprowadzone przez ustawę są obwarowane dotkliwymi sankcjami. Naruszenie przepisów o jawności cen mieszkań stanowi naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, analogicznie jak stosowanie niedozwolonych klauzul w umowach. Oznacza to, że UOKiK może interweniować wobec dewelopera, który nie spełnia nowych wymogów.
Przykładowo, brak publikacji cen na stronie, nieaktualizowanie ich czy niezgodne informowanie klienta stanowią praktykę godzącą w prawa konsumentów. W takim przypadku Prezes UOKiK może nałożyć na podmiot karę pieniężną – maksymalnie do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy. Jest to jedna z najbardziej dotkliwych, możliwych do nałożenia sankcji.
Ponadto Prezes UOKiK może nakazać zaniechanie niedozwolonych praktyk i opublikować informację o decyzji, co realnie szkodzi reputacji przedsiębiorcy. Deweloper lekceważący nowe obowiązki naraża się również na roszczenia klientów, w tym żądanie sprzedaży mieszkania po cenie z oficjalnej oferty.
Podsumowując, koszty nieprzestrzegania ustawy o jawności cen mogą być ogromne – finansowo i wizerunkowo. Lepiej zawczasu wdrożyć wymagane zmiany niż mierzyć się z konsekwencjami.
Ustawa o jawności cen – wpływ na zmiany w umowach i komunikacji z klientem
Jawność cen będzie miała znaczący wpływ na sposób zawierania umów i komunikowania się deweloperów z potencjalnymi nabywcami. Deweloper musi teraz prowadzić rozmowy z klientami w oparciu o publicznie dostępne informacje. Ma więc świadomość, że klient ma dostęp do cen proponowanych lokali i historii ich zmian. Nie ma już miejsca na dowolne manipulowanie ceną w zależności od negocjacji z pojedynczym kupującym.
Jawność cen oznacza również koniec chowania kosztów po kątach. Deweloper nie może już ukrywać opłat w załącznikach, gwiazdkach ani dopiskach. Na stronie musi wprost pokazać pełne koszty i to w kwotach brutto. Klient powinien zobaczyć nie tylko cenę mieszkania i stawkę za metr kwadratowy. Klient musi mieć dostęp do cen komórek lokatorskich, miejsc postojowych, dopłat za wyższy standard czy udziału w drodze dojazdowej – jeśli nie są one wliczone w główną cenę. Jeśli któryś z tych składników podnosi cenę lokalu, deweloper powinien to jasno wskazać. Konsument ma prawo wiedzieć z góry, ile dokładnie zapłaci i za co – bez konieczności kontaktu z biurem sprzedaży.
Komunikacja marketingowa również ulegnie zmianie. Hasła reklamowe będą musiały być uczciwe, a wszelkie promocje cenowe – odzwierciedlone widoczne na stronie i do weryfikacji na portalu danych. „Cena od… PLN” musi mieć pokrycie w rzeczywistości. Klient z łatwością sprawdzi na stronie, jakie są ceny konkretnych lokali. Deweloperzy, którzy dotychczas unikali publikowania cenników, muszą zmienić podejście. Powinni otwarcie konkurować na polu ceny i jakości oferty. Co ważne, ustawa o jawności cen działa korzyść nabywców. Warto zatem przed podpisaniem umowy zajrzeć na stronę dewelopera i upewnić się, że cena zgadza się z tą w umowie. Jeśli nie, konsument ma prawo wymagać dostosowania warunków.
Kancelaria Prawna ANSWER wspiera w przygotowaniu do ustawy o jawności cen mieszkań
Nowelizacja ustawy deweloperskiej to nowe obowiązki związane z jawnością cen mieszkań oraz istotne zmiany dla sprzedawców nieruchomości. Szczególne znaczenie mają tu obowiązki deweloperów, obejmujące m.in. dostosowanie umów i procedur do aktualnych przepisów. Kancelaria Prawna ANSWER pomaga wdrożyć wymogi prawne, opracować przejrzyste umowy i zapewnić zgodność komunikacji z klientami.
Nasza kancelaria prawna:
- analizuje i dostosowuje umowy deweloperskie i rezerwacyjne do nowych przepisów,
- wspiera w tworzeniu i aktualizacji prospektów informacyjnych,
- doradza w kwestiach obowiązków raportowania cen i jawności informacji,
- przygotowuje regulaminy i polityki informacyjne dla stron internetowych.
Skontaktuj się z nami – zadbaj o zgodność swojej oferty i uniknij ryzyka kar oraz sankcji
Obserwuj nas na LinkedIn – bądź na bieżąco z nowościami i praktycznymi wskazówkami dla rynku nieruchomości
