Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Często wiąże się z wydaniem oszczędności życia lub kredytem na ćwierć wieku. Nic dziwnego, że wielu kupujących kieruje uwagę ku rynkowi pierwotnemu. Nowe mieszkania kojarzą się z lepszą technologią, wyższym standardem i mniejszym ryzykiem usterek, ale w tym przypadku szczególnie istotne jest zapoznanie się z obowiązkami deweloperów i z tym, co zawiera umowa deweloperska.
Rzeczywistość często weryfikuje oczekiwania. W mediach regularnie pojawiają się historie o opóźnionych inwestycjach i lokalach, do których nie można się wprowadzić. Deweloper nie uzyskał pozwolenia, zmienił projekt albo nie ukończył budowy w terminie. Zdarza się też, że mieszkanie odbiega od wizualizacji, a za oknem zamiast zieleni powstała droga szybkiego ruchu, oczyszczalnia ścieków lub spalarnia odpadów. W efekcie wielu kupujących ponosi koszty dodatkowego najmu lub remontów, których nikt im nie zwraca.
Aby ograniczyć skalę tych zjawisk i skuteczniej chronić nabywców, uchwalono nową ustawę. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym obowiązuje od 1 lipca 2022 r. Wprowadza ona jasne obowiązki deweloperów oraz prawa kupujących, które lepiej zabezpieczają ich interesy.
Nowe przepisy powstały z inicjatywy UOKiK. Ich celem było zapewnienie klientom większego bezpieczeństwa – zarówno prawnego, jak i finansowego. Co dokładnie się zmieniło i jak dzisiaj wygląda umowa deweloperska po nowelizacji? Poznaj aktualne prawa kupujących i obowiązki deweloperów.
Nowe reguły gry – do kogo stosuje się ustawa deweloperska po nowelizacji
Wcześniej ustawa deweloperska miała ograniczony zasięg. Obowiązywała tylko wtedy, gdy lokal był sprzedawany w trakcie budowy, a inwestycja nie miała jeszcze pozwolenia na użytkowanie.
Deweloperzy szybko znaleźli sposób, by to obchodzić. Wstrzymywali sprzedaż do zakończenia budowy albo zastępowali umowę deweloperską inną formą – np. umową przedwstępną lub rezerwacyjną. Dzięki temu unikali obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego, sporządzania prospektu informacyjnego czy realizacji ustawowych terminów.
Po nowelizacji furtki te zostały zamknięte. Obowiązki deweloperów według ustawy obejmują nie tylko klasyczne umowy deweloperskie, ale także rezerwacyjne, przedwstępne oraz sprzedaż gotowych mieszkań i domów jednorodzinnych.
Zakres przepisów rozszerzono również na inne elementy transakcji. Ustawę stosuję się także do garaży, miejsc postojowych i komórek lokatorskich – o ile są powiązane z lokalem mieszkalnym. Nie ma znaczenia, czy sprzedawane są w jednej umowie, czy osobno.
Co istotne, nowe zasady nie dotyczą już wyłącznie deweloperów. Jeżeli przedsiębiorca (również jednoosobowa działalność gospodarcza), który nie prowadzi działalności deweloperskiej sprzedaje konsumentowi nowo wybudowane mieszkanie, również musi stosować ustawę.
Nie liczy się, jak przedsiębiorca się nazywa. Liczy się to, co sprzedaje i komu.
Umowa deweloperska po nowelizacji – co się zmieniło?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a umowa deweloperska
Nowa ustawa powołała Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego celem jest dodatkowe zabezpieczenie wpłat nabywców. Deweloper przy każdej wpłacie klienta na mieszkaniowy rachunek powierniczy musi odprowadzić składkę na DFG.
Stawka jest zależna od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego, przy otwartym rachunku powierniczym wynosi obecnie 0,45% oraz 0,1% przy rachunku zamkniętym. Przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności, co oznacza mniejsze ryzyko dla nabywcy.
Fundusz chroni prawa kupujących na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek, a także w sytuacji odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę w przewidzianych prawem okolicznościach. W razie takich zdarzeń środki kupującego mogą być zwrócone z funduszu w ciągu 30–90 dni od złożenia wniosku.
Prospekt informacyjny przed umową deweloperską
Prospekt informacyjny to dokument, który opisuje inwestycję deweloperską oraz warunki oferowanych lokali. Ma umożliwić klientowi ocenę, co faktycznie kupuje. Przed nowelizacją prospekt zawierał podstawowe informacje o inwestycji – dane dewelopera, termin zakończenia budowy, liczbę lokali, planowany standard wykończenia i podstawowe parametry techniczne budynku.
W ramach nowelizacji jego treść została znacząco rozszerzona. Prospekt składa się z części ogólnej oraz indywidualnej dotyczącej konkretnego lokalu. Od 2022 r. musi on zawierać dodatkowe informacje, takie jak m.in. szkic zagospodarowania terenu z otoczeniem inwestycji oraz szczegóły planowanych inwestycji wokół (w promieniu 1 km). Deweloper musi też ujawnić w prospekcie informacje o standardzie wykończenia oraz użyte materiały budowlane. Nadto powinien podać terminy zakończenia prac oraz cenę całkowitą nieruchomości wraz ze wszystkimi dodatkowymi kosztami.
Co istotne, prospekt musi być doręczony każdemu zainteresowanemu jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej (lub nawet umowy rezerwacyjnej). Wcześniej deweloper miał obowiązek wydać prospekt jedynie na wyraźne żądanie klienta.
Niedopełnienie obowiązku prospektu lub podanie w nim nieprawdziwych danych uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej bez konsekwencji. Ustawodawca wprowadził nawet sankcję karną dla dewelopera za brak prospektu lub posługiwanie się prospektem niezgodnym z wymogami.
Nowe zasady odbioru lokalu i usuwania wad
Nowelizacja szczegółowo uregulowała procedurę odbioru technicznego lokalu lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Kupujący może odmówić odbioru, jeśli w protokole wskaże istotne wady, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Obowiązki deweloperów obejmują ustosunkowanie się do zgłoszonych usterek w terminie 14 dni – mogą je uznać lub odmówić ich uznania, podając uzasadnienie. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza automatyczne uznanie wady za istotną.
Każda wada powinna zostać usunięta w ciągu 30 dni od dnia odbioru. Deweloper może wskazać inny termin naprawy, o ile mieści się on w rozsądnym czasie. W przypadku wad nieistotnych, które nie zostały usunięte w terminie, nabywca może zlecić naprawę na koszt dewelopera (tzw. wykonanie zastępcze). Jeżeli wada istotna nie zostanie usunięta w terminie, kupujący zyskuje prawo do odstąpienia od umowy, co wyraźnie podkreśla prawa kupujących.
Co istotne, nabywca może zlecić ocenę wady niezależnemu rzeczoznawcy budowlanemu. Jeżeli zostanie potwierdzone, że wada ma charakter istotny, prawo do odstąpienia również przysługuje.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej – dodatkowe uprawnienia kupującego
Nowa ustawa znacząco poszerzyła katalog przypadków, w których kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej. Uprawnienie to obejmuje również umowy rezerwacyjne oraz inne umowy zawierane na etapie zakupu nieruchomości, co dodatkowo wzmacnia prawa kupujących.
Kupujący może wycofać się z umowy m.in. wtedy, gdy nie zawiera ona wszystkich wymaganych elementów określonych w ustawie. Dotyczy to także sytuacji, gdy deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego albo prospekt zawiera dane nieaktualne lub niezgodne ze stanem faktycznym.
Dodatkowe podstawy odstąpienia to np. brak podpisania nowej umowy z bankiem w razie wypowiedzenia rachunku powierniczego, nieuzyskanie zgody banku hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu lub brak usunięcia wady istotnej w terminie. Takie prawo przysługuje również, gdy niezależny rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej.
Jeśli nabywca skutecznie odstąpi od umowy, traktuje się ją jak niezawartą. Obowiązki deweloperów obejmują wówczas zwrot wszystkich wpłaconych środków, a kupujący nie ponosi z tego tytułu żadnych kosztów.
Z drugiej strony możliwości odstąpienia od umowy przez samego dewelopera pozostały mocno ograniczone. Deweloper może odstąpić od umowy właściwie tylko w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy kupujący pomimo wezwania nie zapłaci ustalonej ceny w wyznaczonym terminie. Po drugie, gdy klient bez uzasadnienia nie stawi się do odbioru lokalu lub nie przystąpi do podpisania aktu przeniesienia własności
Nie tylko umowa deweloperska – umowa rezerwacyjna również pod nadzorem ustawy
Wcześniej popularne umowy rezerwacyjne nie były w ogóle uregulowane ustawowo. Deweloperzy często stosowali własne wzory takich umów, co sprzyjało nadużyciom.
Obecnie umowa rezerwacyjna została zdefiniowana w ustawie jako czasowe wyłączenie oferty sprzedaży danego lokalu lub domu. Określono również elementy, które musi zawierać. Poza podstawowymi danymi (takimi jak strony, cena czy czas trwania rezerwacji), deweloper ma obowiązek doręczyć już na tym etapie prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Uregulowano także wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości wskazanej w prospekcie. Opłata nalicza się na poczet ceny przy podpisaniu umowy deweloperskiej. W określonych przypadkach podlega zwrotowi, np. gdy klient nie uzyska kredytu.
Dzięki wskazanym regulacjom umowa rezerwacyjna przestała być swoistą furtką umożliwiającą unikniecie obwarowań ustawy. Teraz obie strony mają jasno określone prawa kupujących i obowiązki deweloperów już na początkowym etapie transakcji.
Umowa deweloperska a kary umowne dla dewelopera
Nowe przepisy doprecyzowały kwestię kar umownych w umowach deweloperskich. W poprzednim stanie prawnym istniały wątpliwości, czy kara umowna za opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności lokalu jest obowiązkowa. Teraz wiadomo już, że nie ma takiego obowiązku – umowa deweloperska po nowelizacji może, ale nie musi przewidywać kary lub odsetek za opóźnienie
Jednocześnie ustawodawca zabezpieczył interesy i prawa kupujących na wypadek braku takiego zapisu. Jeśli umowa w ogóle nie przewiduje żadnych kar ani odsetek, deweloper i tak będzie musiał zapłacić kupującemu rekompensatę. Jej wysokość odpowiada sumie odsetek ustawowych za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania. Taka rekompensata należałaby się np. za przekroczenie terminu przeniesienia własności mieszkania na nabywcę.
Warto podkreślić, że terminy realizacji inwestycji mają teraz kluczowe znaczenie. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z przeniesienia prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie, nabywca uzyskuje nadto prawo odstąpienia. W razie wątpliwości co do treści umowy lub wysokości należnej rekompensaty wsparcia może udzielić kancelaria prawna specjalizująca się w prawie deweloperskim.
Od kiedy obowiązują przepisy dla nowej umowy deweloperskiej?
Nowe przepisy weszły w życie 1 lipca 2022 r., ale ustawodawca przewidział dwuletni okres przejściowy dla inwestycji już rozpoczętych wcześniej. Jeżeli przed tą datą deweloper rozpoczął sprzedaż i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską, mógł do 1 lipca 2024 r. stosować „starą” ustawę z 2011 roku.
Po upływie tego okresu wszystkie nowe umowy podlegają już bezwzględnie nowej ustawie deweloperskiej. W praktyce zakończenie okresu przejściowego spowodowało, że w jednej inwestycji deweloperskiej mogą obowiązywać dwa reżimy prawne.
Część umów zawartych przed połową 2024 r. jest nadal realizowana według starych zasad. Natomiast wszystkie umowy podpisywane od początku lipca 2024 r. muszą już spełniać wymogi nowej ustawy. Obowiązki deweloperów obejmują w szczególności dostosowanie procedur i dokumentów do znowelizowanych przepisów. W przypadku nowych umów obowiązki deweloperów to m.in.:
- używać wzorców umów zgodnych z wymogami nowej ustawy (art. 35, wszystkie wymagane elementy)
- doręczać nabywcom aktualne prospekty informacyjne wraz z załącznikami
- prowadzić mieszkaniowe rachunki powiernicze według nowych zasad,
- odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Podsumowując, od drugiej połowy 2024 roku rynek funkcjonuje już w pełni pod rządami nowej ustawy deweloperskiej. Nabywcy mieszkań zyskali dzięki niej znacznie szerszą ochronę swoich środków i praw, natomiast deweloperzy muszą sprostać większym wymaganiom formalnym. Choć wdrożenie tych zmian było dla branży deweloperskiej wyzwaniem, obecnie standardem jest już prowadzenie inwestycji zgodnie z nowymi przepisami – od umów rezerwacyjnych po finalne przeniesienie własności.
Jak możemy pomóc? Twoje bezpieczeństwo w transakcjach deweloperskich to priorytet Kancelarii Prawnej ANSWER
Kancelaria Prawna ANSWER wspiera nabywców i deweloperów w poruszaniu się po nowych przepisach ustawy deweloperskiej. Pomagamy zabezpieczyć Twoje interesy, analizujemy umowy, prospekty informacyjne oraz procedury związane z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym i Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym.
Nasza kancelaria prawna:
- weryfikuje umowy deweloperskie i rezerwacyjne pod kątem zgodności z nowymi regulacjami,
- doradza w kwestiach praw nabywców i obowiązków deweloperów,
- pomaga w dochodzeniu roszczeń związanych z wadami i opóźnieniami,
- przygotowuje wzory dokumentów i reprezentuje klientów w sporach.
Planujesz zakup mieszkania lub prowadzisz inwestycję deweloperską?
Skontaktuj się z nami – zapewnimy Ci bezpieczeństwo i spokój na każdym etapie transakcji.
Obserwuj nas na LinkedIn – śledź aktualności i porady prawne dotyczące rynku nieruchomości.
